据深圳住建局今年6月的数据，符合棚改条件的老旧小区有约个，已开工项目6个，完成计划备案的项目7个，还有一批项目在开展前期工作。

按照深圳现有政策，棚改的对象主要是老旧住宅区，要求：使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区可纳入棚改范围内。使用年限不足20年，但房屋结构已不能满足安全使用要求，构成整栋危房的，经区政府批准后可以纳入棚改。

四十年间，深圳的发展日新月异，城市更新也在悄然进行，许多没有赶上深圳红利的人们，都期盼赶上棚改的热潮，南中教工楼的业主们也不例外。

近日，有南头教工楼的业主向乐居君反映到，同在南山区95年的月亮湾花园和98年的龙辉花园都纳入了棚改规划，但最高有着36年房龄的南中教工楼却暂未被纳入。

业主曾多次致电南头旧改办，对方均表示负责棚改的工作人员不在暂时无法接听，具体什么情况我们一起看看。

36年楼龄：翻新难盖安全隐患

该小区隔南头文化街与南头中学相望，被中山公园和南头古城环抱，地理位置非常好，周边许多杂货铺，生活比较便利。该小区一共2栋住宅和1栋保安（新老师）住房，最高6层，最低3层，建筑面积并不大，共60户左右，无物业无停车位。步行90米左右有一小型消防站，米左右就能到达南头古城。

（南头中学）

（应急管理站）

（周边街景）

乐居君在走访过程中发现，小区的环境相比许多城中村看起来更干净整洁。业主表示3-4年前，街道办的人曾过来翻新过围墙、粉刷外墙表面，但乐居君还是能发现有部分墙面已经开始蓬松脱落。

据一业主表示，建造楼栋的时候非常困难，该地块当时荒无人烟，周边都是龙眼树、荔枝树，一方面当时施工单位的要求也不高，包工头懒懒散散干几天歇几天，另一方面造价低导致该建筑结构质量较差，墙打开来大部分都是黄泥。

那时候这样建楼的情况很多，再有，现小区里有许多将原有住宅的基础上拆墙加墙，无序改造改成“房中房”的结构，不清楚有无拆除承重墙的情况，大部分业主认为南中教工楼的安全隐患较大。

甚至，乐居君在现场走访的过程中还发现1栋有一业主进行搭棚往外扩张，业主介绍到，原本该处有个通道，被该业主封掉后扩张盖成小房子。

本无钢筋的楼栋不断被拆建，其他业主十分担忧坍塌事故发生的可能。

消防设备消失不见，电瓶车楼道充电！

乐居君在走访时发现，除了大门门口和一楼有消防设施，其他楼层的消防栓里没什么东西，据业主称此前是有的，后来是什么原因不见了他们也不清楚，不排除有被偷走的可能，这与该小区没有安保不无关系。

现在仍有10户左右的退休老师还住在这里，据了解，房子分给老师后，经过房改走向市场变成商品房，业主办理相关手续买下来后便能“绿本换红本”。

而小区门口是一个老式圆形门，有一退休老师表示，其去年犯关节炎时，救护车开不进来，只能用担架将其抬走。

他非常庆幸自己当年因为是最后一批分配，只能分配到一楼，现在年纪大了腿脚不便，又没有电梯，“那些住楼上年纪大的都不出门了，要是出点什么事一点办法都没有，楼梯那么窄。”

此外，由于楼龄高，楼栋设备也已经变得老旧，不时总会有外墙管道烂了漏水的情况。

该小区并无停车位，更没有电瓶车充电桩，许多业主及租户将电瓶车放在楼道充电，有的甚至从5、6层的窗户拉下一条长长的电线。曾有业主打电话让消防部门过来将电瓶车撤出楼道，但“过后他们还是照旧这么做。”

无物业管理难

小区内只有几个热心业主自发成立“居民管理小组”，组织所有业主缴纳垃圾清理费、购买物资。

没有物业非常麻烦，这个工作也并不好做，有小组成员表示，有时候一片热心被当成义务，更何况他们没有权限，很多问题都解决不了。

乐居君在短短几分钟内看到，有社区工作人员来检查文创工作时让他们通知租户不能到处拉线晾晒被子，有业主跟他们投诉楼上业主的空调滴水影响睡眠质量问题，“一些问题，你说别人，别人理都不想理你，你是业主我也是业主啊，导致后来越来越多的人都不愿意管了。”

深圳多区老楼的“棚改梦”

除了南中教工楼这样存在安全隐患、设备老旧问题的老旧楼栋，深圳还有许多楼栋都有着“棚改梦”。

深圳有许多与“现代化”相去甚远的老旧小区，例如，此前乐居报道的“只改多层不改高层”的东乐花园与海关二院、物业状况不良的高层楼栋龙兴大厦以及年限不长，但建筑质量差却被棚改计划排除在外的朗苑等等。

这些小区业主没有赶上深圳发展的红利，棚改政策是他们能抓住的跟上城市发展的机会之一，而一小区棚改也可能引起片区其他小区产生发起棚改诉求的意愿。

对此，深职院房地产研究所所长邓志旺表示，“解决矛盾的方式有多种多样，各个利益方都是有共同目的——希望所居住的小区变得更好。只要各方能够坐下来好好协商，探讨多样灵活的解决方式，在官方的主导下各方达成利益的协调，是能够解决好这些历史遗留问题的。”

经乐居君了解，南中教工楼的业主虽然多次在街道办表达棚改意愿，但还未提交棚改申请书。乐居君于29日致电南头旧改办，该办表示，南头目前只有荔苑中心一个项目进行棚改，医院正在重建，该片区共有多个小区房龄超过20年，考虑人力问题遂不接受自下而上的申请，并且该小区位于南头古城的保护范围内，是否棚改除了看片区规划外还需考虑南头古城办的规划。