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近十余年来，城市持续向西，向北扩容。相比起来，老城旧改项目的推进速度则显得过于缓慢，基本处于停滞不前的状态。这些项目多以东区和南区为主，具体为：

东区：

顺河区包含：鲁屯片区综合开发项目，百塔片区综合开发项目等；

除此之外，还包含：毛纺厂及周边改造项目，老空分厂区商住项目，空分西区棚户区改造项目，宋门办事处周边棚户区改造项目，十中南北院改造项目，开联生活区改造项目等。

南区：

禹王台区包含：火车站周边棚户区改造项目二期和三期，U型地块棚户区改造项目，五福路北侧棚户区改造项目，开高西侧棚户区改造项目，钢厂及周边棚户区改造项目，铁北街南侧棚户区改造地块，农机公司及周边棚户区改造项目，钢材市场周边棚户区改造项目等；

其它区域：

鼓楼区包含：原市委大院及周边棚户区改造项目，六号地块棚户区改造项目等；

龙亭区包含：文昌后街片区开发项目等。

祥符区包含：翟庄社区王胖庄，翟寨村，芝麻三村，赵寨4个自然村，程寨社区碾张村，涉及住户户，居民人口人，需拆迁住房面积㎡，腾出土地共计亩。

与该项目近距的有祥符都市食品产业港，为祥符区联手华夏幸福通力合作打造的现代化产业示范园区，先后签约入驻了小香厨、晟丰、烹小宴、康都汇、品味坊等5家企业，加快形成超百亿元的食品产业集群。

Part1：顺河区

顺河区的项目改造轴线相当明晰。

第一条核心轴是公园路区域，第二条核心轴是汴东湖区域。综合起来，即是：一条旧改核心轴+一条新发展的核心轴。具体来说：

先说第二条核心轴汴东湖区域，这个区域的项目分为三个：

其一是占地亩的汴东产业集聚区“开封东湖”湿地公园，其中人工湖面月亩，拟建设以湖区为中心的湿地公园，度假中心等商业娱乐项目。

其二是占地亩的开封东湖及周边商住组团项目。项目北临新曹路，南临汴京路，东至东昌路，西至东平路，距大广，连霍高速入口仅有4.5公里，总占地面积约亩。

其三是占地亩的鲁屯片区综合开发项目。该项目规划范围为工农路以东，新曹路以北，总面积亩，其中规划保障安置房用地亩。

顺河区对该区域的定位为：进行综合改造和开发升级，打造集商贸服务，文化旅游，时尚人居于一体的现代化城市新区。

第二条旧城改造核心轴，属于停滞未推进的区域。主要项目包含：

毛纺厂及周边改造项目：该项目位于滨河路，公园路交叉口以东，重工路以西，占地面积余亩，拟作为商住项目与老家属楼一起开发。

老空分厂区商住项目：位于公园路28号，空分岗以南，农机岗以北，占地面积亩，拟作为商住项目开发。

空分西区棚户区改造项目：东至公园路，西至宋门关南街，北至宋门关大街，南至新宋路，约亩，拟作为商住项目开发。

宋门办事处周边棚户区改造项目：该项目东至劳动路南段，南至公园路东街，西至汴京路南街，北至汴京路，用地面积约.53亩，拟作为商住项目开发。

十中南北院改造项目：该项目位于十中南北地段，其中以南区域，东西长米，南北长米；十中以北区域，东西长米，南北长米，该地块占地面积约.35亩，拟作为商住项目开发。

开联生活区改造项目：位于汴东产业集聚区新宋路东段，占地约亩，集聚区内拟建设湿地公园，休闲娱乐商贸中心等，后期发展潜力大，适合建设为大型生活区。

这些项目的共性在于，尽管地段优越，生活配套成熟，但拆改安置难度亦较大。

开发商做商品房项目开发时，由于东区处于非城市核心主力发展区域，故在房价上亦无过多优势。除此之外，由于棚改旧改项目涉及的开发周期年限长，不稳定性多，对于开发商来说，亦有可能出现：

初次介入的时候，属于市场上行期，各项经济利润指标都可以达到需求。但由于棚改旧改项目的不确定性诸多，亦有可能出现在项目启动时面临市场下行期的节点，导致项目销售受阻等。但最核心的是：

即使是对于东区来说，房地产介入的逻辑也是：更倾向于净地，尤其是在倾向于高周转的百强房企看来。

但这并意味着，对于东区来说，发展“汴东湖”区域一定会比棚改旧改更有助于东区发展。至少，后者的棚改旧改可以把现有的东区老龄化客群留下来，而汴东湖区域对于东区地缘性客群的吸纳能力实在有限。

同时，西区（汴西湖以西）的多项生活配套，依然不足以和东区抗衡，至少和东区公园路区域抗衡。尽管发展中的西区，可以得到诸多购房者的青睐，从而实现购买。但在交付入住后的空置问题，依然较为严重。

Part2：禹王台区

火车站周边棚户区改造项目二期和三期：

二期地块，东至规划解放大道，西至中山路及规划边界，南至陇海铁路，北至规划边界，占地约亩，涉及3户，需征收房屋建筑面积25万平方米，该项目为商业开发。

三期地块，东至规划边界，西至五一路，南至郑开城际铁路，北至规划边界，占地约亩，涉及户，需征收房屋建筑面积20万平方米，该项目为商住开发。

U型地块棚户区改造项目：东至解放路，西至中山路，南至规划五福路东延，占地约亩，涉及户，需征收房屋建筑面积约26万平方米，该项目为商住开发。最新消息为：中国中建设计集团有限公司。

五福路北侧棚户区改造项目：东至西后街，西至五一路，南至五福路，医院前街，占地约亩，涉及户，需征收房屋建筑面积约30万平米，该项目为商住开发。

开高西侧棚户区改造项目：东至开高西围墙，西至解放大道，南至铁北街，北至演武厅西街，占地约65亩，涉及户，需征收房屋建筑面积4.35平方米，该项目为商住开发。

钢厂及周边棚户区改造项目：东至规划边界，西至解放大道，南至惠济桥街，北至护城河滨河路，占地约47.51亩，涉及户，需征收房屋建筑面积3.17万平方米，该项目为商住开发。

铁北街南侧棚户区改造地块：东至东闸口街，西至规划解放大道，南至陇海铁路，北至铁北街，占地约亩，涉及户，需征收房屋建筑面积0.9万平方米，该项目为商住开发。

农机公司及周边棚户区改造项目：东至规划边界，西至花园街，南至铁北街，北至规划边界，占地约亩，涉及户，需征收房屋建筑面积2.09万平方米，该项目为商住开发。

钢材市场周边棚户区改造项目：东至公园路，西至惠济河，南至铁北街，北至规划边界，占地约99亩，涉及户，需征收房屋建筑面积约2.47万平方米，该项目为商住开发。

火车站区域，已经成为了南区发展的一块“心病”。

但真正能改变火车站区域的实质性推动应该还在于：郑开城际铁路从宋城站延伸到火车站，现有火车站升级改造。当然，如果能按远景规划连通朱仙镇，那可能已经是开封复兴之后的盛景了。

老大难火车站区域的土拍能否取得实质性的推动，主要在于已整理出来的地块（东至中山东路、南至规划路、西至中山西路、北至魏都路），该地块预计由中商全联控股有限公司摘得。在该地块启动之后，也会宣告火车站区域改造的正式启动。

Part3：鼓楼区龙亭区

原市委大院及周边棚户区改造项目

鼓楼区在该地块上做过诸多的努力，包含新城吾悦，金鹰等。该项目的规划为：建设以第六代商业综合体为设计定位的世纪广场，打造开封最大的集零售，休息那，娱乐，餐饮，会展，康体，旅游及商务为一体的现代化购物中心，以超前时代三十年的商业规划，打造宋都古城区第一购物中心典范。

这个项目涉及的范围包含：中山路以西，大坑沿街以东，省府前街以北，西门大街以南区域内，不包含万博广场，市交警大队，立德小区，化工大楼，中山路铜锣湾大楼至行宫角邮政大楼。项目占地约.5亩，涉及被征收户户，房屋面积约20万平方米。

项目涉及范围之大，人口之多，使之投入的资金需求亦是数十亿级别的，加之古城区文物保护下亦会增加开发难度，老城区商业体量已渐饱和等实际问题，都会让这个项目的推进速度减缓。

六号地块棚户区改造项目

该项目位于老城区中部，地块范围为：自由路中段西段以南，内环南路以北，中山路以东，解放大道以西，房屋总面积.03㎡，总占地面积约亩。其中住宅户，房屋面积为.36㎡，公共单位28户，房屋面积为.18㎡，营业房户，房屋面积.21㎡，公用设施部分面积为.28㎡。

地块开发建议：在保护文物古迹的基础上，围绕“城门节点，观光轴线，城市风貌，开封金廊”，开发创意产业，汴河风情带和高档居住区。

文昌后街片区开发项目

该项目位于龙亭北路北侧文昌街，占地亩左右。项目地理位置优越，南邻龙亭公园，天波杨府，翰园碑林，清明上河园，旅游资源丰富。建设主要内容为文化旅游配套，商务办公，金融服务，酒店，餐饮等。

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