来源：绍兴楼市情报

20年，镜湖从城市湿地到高楼平地起，再到目前房价高居绍兴首位。或因区位或因规划，人们对这一千年古城，新中心趋之若鹜，甚至一度将它和杭州钱江新城相提并论，买到的人奇货可居，失之交臂者只能在周边寻找合适的替代品。

所以，这个和镜湖只有一街之隔的板块，同样用了20年时间，开启了绍兴全新人居板块。

袍江，是否是镜湖最合适的替代者？如今，作为绍兴绕城高架内的核心板块之一，20年前的袍江工业区正在逐渐变成产城融合发展的智造城。

哈喽，大家好！我是见证杭绍在融合的北城。这期绍兴城市板块探秘——袍江，走起！

在行政区划上，镜湖和袍江都属于绍兴首位度最高的越城区。北至杭甬高速，南至轻纺城大道（二环北路）高架，西以中兴大道为界与镜湖相接，东至越兴路辐射上虞区，地铁2号线东西穿越而过。与老城区迪荡CBD、镜湖核心区隔水相望。所以，交通区位绝对称得上优质。

按照惯例，这样的板块房价比不了镜湖，但是近水楼台先得月，凭借镜湖和老城区双重购买力外溢的优势，怎么着房价也会水涨船高。但现实是，这里的差距还是非常明显的。

目前，镜湖的新房均价已接近3万，而袍江的价格却只要2万左右，那这近1万元的差距背后隐藏了什么原因？

原因很简单，除了镜湖一部分溢价原因之外，袍江也远远没有看起来的那么好。

从实地探访看，这里优良的交通区位条件，并没有给这里的生活带来太多的加分。因为北边有曹娥江，向北至工业区的道路目前只有中兴大道、袍中路、越东路、越兴路等四条道路连接，所以这个南北跨度约10公里的袍江板块在早晚高峰交通特别拥堵。尤其是目前越东路高架尚未完工，交通压力显得更大。

那如果选择公共交通呢？从目前看并不是很方便。在建有地铁2号线，但该线路目前只有一期约10公里的路程，短期内不会成为主力轨交线路，本身也不具备通往绍兴老城区的能力。好在有地铁1号线，至少能在镜湖梅山广场站进行一手换乘的选择。

另一方面，地铁2号线在袍江区域内覆盖小区并不多，也就两湖附近的3、4个小区。而世纪街至群贤路这么大一片居住区都是没有地铁的。这种资源上的错配不难让人怀疑，是因为这里不配拥有，还是城市已经把他们给遗忘了呢？

我们再来聊聊这里的公交线路，通往主城区的线路主要是路和26路，其他基本上是区域内的公交或是城市支线公交。而通往高铁站和绍兴滨海工业区的BRT5号线又早早在下午5点、6点结束运营。所以导致仅有的主线公交非常拥挤，公共交通相对不便。

如果居住在袍江，还是开车出行最方便。袍江不错的区位条件被内部交通拖了发展的后腿。

而拖后腿的仅仅是公共交通这一环节吗？有居住在袍江的小伙伴不妨留言说说你的看法。

说完交通，我们再去看看袍江的商业情况。

购物中心的数量直接影响到区域内部居民的生活便利性，也代表着板块发展成熟度。我们看一个板块内的商业质量和分布情况就非常有必要。

在袍江板块内部，目前购物中心主要是三个：财富中心、昌民百货和宝龙广场，然后在建的为旭辉广场、滨河商业中心、永利中心。

对于袍江板块来说，这样的数量也完全够用的。但是，在袍江生活过的人都知道，这三个购物中心，一个比一个拉跨。

昌民百货，名不符实，看上去就像一个小商品市场，很难承载现代购物中心应有的综合消费功能。隔壁的财富中心，说白了就是一个大润发超市，主要用来解决居民生活的日常采买，没有任何亮点，但是我倒是觉得它是这里最实用的商业配套。

板块内，最晚开业的是两湖区域的宝龙广场，但是体量不大。看一个商业不光看的体量和位置，更要看他们的招商、运营能力。

剩下的都是餐饮、便利店、中介为主的沿街底商。这些家门口的小店说实话很重要，能让生活变得非常方便，夜宵成为袍江夜生活的一大特色，这里的生活烟火气还是不错的。

作为一个以工业筑城的板块，袍江作为国家级经济技术开发区，制造业企业还是占据半壁江山，其他还是绍兴中国汽车城，也是汽车4S店集聚地。

中成集团、古纤道新材料、富陵集团、鲁易建设集团、七色彩虹集团、国周控股集团、向日葵光能科技、宝顺汽车、庆茂纺织印染等9家企业进入全市民营企业百强行列。

其中，苏泊尔、古纤道新材料、向日葵光能科技等3家企业进入全市国地税排行榜前三十强，巴鲁特服饰亩均税收达到.7万元/亩。向日葵、德创环保、喜临门等上市公司10家，东湖高科、启利兴光、巴鲁特、冠明电力等7家新三板挂牌企业，为资本市场袍江板块的壮大及产业转型升级注入新动力。

绍兴综合保税区的建设，也成为代表绍兴对外开放的重要高能级平台。根据规划，绍兴综合保税区总面积达亩，总投资57.79亿元，项目涵盖保税加工制造、保税研发设计、保税仓储物流、保税维修、跨境电商等多种业态。

袍江这座发展20年，与镜湖同龄的新城产业配套相对完善，特别是制造业带来的刚需还是较为可观的。

聊到居住，那我们通过航拍镜头，去看看这个板块居住环境如何吧！

袍江板块老小区其实不少，多集中于世纪东街区域，而两湖和袍中路西侧区域多为次新和排屋。比起镜湖，一路之隔的袍江确实要便宜不少。以袍江育贤路上的二手房为例，价格只有镜湖新房的一半，代价是都是有近20年房龄的房子，城市界面也相对普通，甚至还能看到不少农村自建房和农田。

袍江板块最大的绿地公园就是这个洋泾湖。我之前说过，绍兴从不缺的就是大面积的湖泊河流，生活在这里确实比杭州增添了不少惬意。说实话，普通老百姓要的快乐真的非常简单，家门口的绿地、沿河的步道，都会成为人们自由发挥的使用空间。

当然带来的价格也会提升一个档次，在建的中交朗清园的开盘价格已经接近3万元/㎡。再往南的则水牌区域价格就又提升了一个台阶，高层均价都在2万元/㎡以上，低密排屋项目的楼面价都在2.5万元/㎡。

这一区域城市界面和住宅品质都不错，但是依旧摆脱不了板块整体的硬伤，距离在建地铁2号线较远，洋江路与凤林路之间大片的工业用地也彻底切断了则水牌区域和两湖区域的连成一片的可能。

这甚至让人很难相信，这里居然是地铁2号线袍中路站、中兴大道站所设的核心区域。

视频看到这里，我们也该做个总结。

袍江板块整体房价较周边低，还算是目前绍兴绕城高架内的洼地。以工业筑城的袍江，内部有不少的工业用地，割裂了整个板块的整体性，也解释，为什么迪荡、镜湖都火了，而袍江只能成为刚需的主场和它们替代品。

袍江的未来我们或许可以从《绍兴市越城区袍江片区规划研究》中看出。袍江工业区即将成为历史，角色的转变让袍江在滨海新区中的定位得到明确。这一板块将是连接镜湖城市核心和沥海城市副中心的“中枢”。

今后，袍江板块将充分利用地铁资源，对地铁2号线周边地块进行混合、高密度开发，赋能产城融合。重点围绕两湖区域，布局核心公共服务设施，打造未来社区，并补足马海片和马山片公共服务设施短板。

那问题来了，袍江板块作为绍兴大三区的地理几何中心，能否逆袭镜湖，成为公共服务中心的位置。我想答案绝对是否定的，毕竟规划再好，也不可能改变袍江的位置，工业始终是袍江板块离不开的元素，大量的老小区不会消失。

当然这不止是袍江的问题，也是绍兴整座城市面临的困境。杭绍一体，绍兴作为都市区副中心的存在，有大量的存量土地需要开发，而这些已经开发较长时间的板块，只能希望通过城市更新或者卑微的期望小区物业能够尽职尽责，用心维护。

我们总希望自己居住的板块越来越好，但过度的期望无法扭曲既定的现实。目前来看，袍江是一个隐藏在镜湖星光背后一个个默默无闻的区域。这里的生活可以很日常、很踏实，这里的一切更加触手可及，和璀璨华丽的冒险毫无关系。

在城市发展的蓝图上，每个板块都有自己的定位，不能奢望袍江取代镜湖。

OK，杭绍同城，城市板块探秘系列我们暂告一段落，我们已经沿着地铁脉络，从杭州到绍兴钱杨新城、柯桥板块、镜湖新区和这期的袍江板块，踏遍了绍兴绕城高架内的所有区域，这些区域是绍兴城市发展的核心，也是绍兴崛起于杭甬之间的希望。

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