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今年楼市的一件重磅消息，当属集中供地“一年只卖三次地”，全国有22个热门城市加入，其中苏州在列，并且苏州已经完成了第一次集中拍地，总体表现来看：稳中有序，3天25宗涉宅地块，共揽金超亿（不包含吴江经济适用房）。从出让的地块位置来看，园区奥体，姑苏区核心古城区，吴中太湖新城、胥口，吴江运东、太湖新城、相城元和，太湖科学城、科技城等都是热门板块。在这些成交地块里，地价最高的不在园区，而是土地足够稀缺的古城区。据悉，今年第二次集中拍地，古城区也没有可拍地块。有意思的是，这两块地都被华侨城一举拿下，成为当天的大赢家！①虎丘街道16号地块以5.64亿元成功竞得，成交总价万元，楼面价元/㎡，溢价率13.38%。②胥江17号地块同样一个字“抢”，55秒“触顶”，成交总价约21.63亿，楼面价.52元/㎡，溢价率13.41%！其中一宗地容积率仅1-1.1，将建成5-6F的低密洋房，古城区又有诞生豪宅了！那么，豪宅所在地，周边配套如何呢？在拍地之前，我们进行了实地实探，带来以下信息，分享给大家。①北环、西环高架，轨交2号线，车多拥堵和多线交通便捷矛盾又统一②一边被高端别墅半包，另一边被老破小半包，拆迁工作任重道远③在苏州古城区，但不占据古城区的顶级配套01虎丘地块，被高端别墅包围虎丘地块位于虎丘街道西园路以北、硕房庄路以南、冶坊浜以东。板块内，在售新房，以别墅为主，因此，地块未来入市的产品类型要求也会很高。①一边是高端千万别墅，一边是老破小，未来周边拆迁工作任重道远从地块来看，已经是拆迁完的，开发完全没有问题。

旁边就是总价最高别墅项目姑苏院子，近距离的还有苏和雅集、银城原溪以及刚刚开盘的天健山棠春晓，可见其含金量。

另一边是古城区的老房子，有一部分已经在拆迁了。实探中发现，隔壁还有一大片储备地块，正在拆迁中。然而拆迁并不是件容易的事情，我们可以看到，紧邻的两栋，一栋即将拆除，一栋还有人住。打听之后发现，要么价格没谈拢，要么还没拆到。在古城区的小巷子里，越深的地方可能会发现这样的住宅还不少。古城可供开发的住宅土地本就稀缺，大多是拆迁旧造新，像这样的老住宅还不少，未来拆迁工作任重道远。②交通便捷的同时在古城区也难逃拥堵难题交通方面，因为位于古城区，中环以内，所以不存在交通不便的情况，北环、西环高架，都在附近，另外就近轨交2号线山塘街站。同时也正因为地处古城区核心，就不可避免的存在交通拥堵的情况，如果项目上能解决停车的问题，无疑是一个加分项。③近距离石路商圈，附近配套解决日程所需绰绰有余该地块临近留园、西园寺、寒山寺等苏州特色景观。马路南侧一路之隔就是江苏省文物保护单位——西园寺以及瑞园护理中心。周边商业，不远处有个来客茂商业综合体，满足日常生活所需。稍微多走点可以去石路商圈，满足更多购物需求。

关于教育，在项目的北侧，即将落成金新第二小学及附属幼儿园。

小学用地面积约平方米，包括教学楼，综合楼，门卫，岗亭，KB所及地下室，预计建6轨36个班，总建筑面积约平方米。

（金新第二小学附属幼儿园鸟瞰图）

（金新第二小学鸟瞰图）

此外，附近还有八一小学，十二中学，满足教育需求。最终学区还得官方划分。02胥江地块，毗邻新房3.7万/㎡

另一块地，位于胥江板块，所处地段与虎丘地块有相似，但该地周围并没有什么别墅，大多为老小区，交通同样便捷，配套也不是古城区的顶配。

实探中发现，该地块原用作停车场，现已禁止停车。挖掘机已经开工，为后面的开发做好准备。

该地块要求也不低，全装修住宅，并须按照不低于元/㎡的标准进行前期装修。

交通：距离米左右就是2号线胥江路站台，还有地铁5号线（今年6月份通车）

苏州最大的公园：毗邻桐泾公园，环境宜人。

学校：地块南侧，一河之隔的是苏州市姑胥小学。

二手房方面，在链家网上看到，距离地块最近的小区——东方苑，均价2.3万/㎡，该地块周围大多属于老破小，参考意义不大。

新房方面，姑苏区的新房本来就少，地块周围的新房就更少了，华发公园首府均价3.7万/㎡。

03没有古城就没有苏州

苏州在经济发展和古城保护中成功获得了平衡，已成为古今辉映的“双面绣”之城。

一面是精致秀美粉墙黛瓦、深厚积淀的国家历史文化名城；另一面是繁华时尚多元融合的现代都市。

按照苏州现行城市总体规划，古城、环金鸡湖和狮山路三个市级中心和吴中、相城两个副中心已基本形成。

古城又是定海神针般的存在，毕竟没有古城就没有苏州。

这里的住宅，因千年姑苏的风味和古典园林文化的浸润，在高楼林立的城市中保留一分古朴，弥足珍贵，备受文人雅士的亲睐。

这也是不少人有古城情节的原因。

但是寸土寸金的古城区，并不是你想买就能买到的，没有地块留白，基本上都要靠拆迁，而且区域内每一块土地的出让，都要经过仔细推敲。而且未来更少。

图片来源：网络

04老旧小改造，古城新地越来越稀缺

去年4月14日的国务院常务会议里，明确指出今年各地计划改造的城镇老旧小区是3.9万个，涉及居民近万户，比年增加了一倍，重点是年年底前建成的住宅区。

会议上讲的很明白，很多“老破小”社区未来都不会再拆迁了，这些小区都将开始被改造和翻新，通过改造来改善居民的居住条件。通过会议内容可以看出今年旧改涉及居民近万户，按照一户4口人来说，这次旧改就涉及了近万人。这相当于万一夜暴富的梦已经碎了！

也就是说，未来拆迁户可能就不存在了。

所以古城区的新房真的要且买且珍惜！

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