不管是五星还是六星，都是有标准，无惊喜；有档次，无记忆；而客栈（民宿）一定能改变这一切。客栈，是让客人们，在住家之外，有个具有家庭气息、不像酒店那么冰冷的度假、休闲住宿的地方；或者，客栈是让客人们，在旅游时，有个还算有格调有点温馨却又不贵的地方。

桃花源古镇客栈撬动桃花源文旅大产业发展引擎

从目前国内来说，主要是以古镇客栈为主模式。比如丽江、大理、乌镇、阳朔、厦门、婺源等等。

一则是热门景区，自然客流；

二则是古镇小巷，旧时生活体验；

三则古镇即景点，客栈的景观条件好，同时上门客会很多；

四则，租（售）金门槛却不如商业性地产高，但住宿价格做得上去。

桃花源古镇市井文化区小型客栈

客栈，更像是“别墅”的替代品。在大众不能普遍拥有休闲度假的第二居所、第三居所的情况下，让大众可以短期的享用一个具备休闲度假的、性价比还可以的家庭式居住场所。客栈很难在硬件和服务上，超越4、5星酒店。客栈是以超3近4的酒店档次，比标准酒店更柔软的风格，以3星的价格，向客户提供住宿服务。算是酒店的一个细分定位。

客栈经营：全国客栈预订方式排名

景区客栈入住率较高。年，全国景区客栈入住率为50%—67.6%。其中丽江、凤凰和大湘西入住率最高可达81.1%。

客栈经营：游客选择住宿排名主要因素

桃花源古镇不可复制的地理位置，每年至少可截留从长沙出发至张家界、湘西约余万人次旅游，每天至少需要2万张床位，桃花源古镇客栈民宿客源有保障。

景区客栈经营成本低。景区客栈一般客房数量在10-20个之间，不需要聘请庞大的管理团队。客栈要求服务人员不多，人力资源组织架构扁平化，店长、店助、客房大姐，一般夫妻便可一肩挑，清洁工和水电工可以兼顾数个客栈，人力成本低。

在经营阶段，物业管理公司将为客栈提供24小时绿化、保洁、水电维修呼叫服务，极大地降低客栈经营成本。

景区客栈投资回报率较高。丽江、张家界、凤凰等景区一个7-15房的特色主题客栈，建筑面积㎡以内的精品客栈年租金为30-60万元/年，月租金可达元/㎡。由于客栈投资回报高，传统老牌景区新建客栈，均由业主长期持有，既无新品上市，又无二手交易，投资客有钱也买不到客栈，因此，客栈经营权转让费也炒至万元以上。

桃花源古镇客栈，很明显切合了“自助游”、“体验游”、“深度游”、“养生养老度假”的趋势。就从“爸爸去哪儿”大热来说，客栈产品是中产和工薪家庭对乡村或城市郊野周边休闲度假、生活体验的需求在增长的结果。

数据显示客栈消费呈年轻大众化

从旅游市场来看，虽然旅游目的地难以避免有淡旺季特征，主要以暑假、五一、国庆、春节几大假期为主。但从全民旅游趋势、大众的分时度假趋势及目前的旅游市场情况看，淡旺季的差异和平日的客流也不会特别冷清。如果能抓住休闲体验游、家庭年假游、养生养老游，平日的市场也是可以撬动的。

桃花源古镇客栈产品-㎡

桃花源古镇小型客栈局部实景

桃花源古镇和桃花源镇民宿客栈接待能力约人次/晚，桃花源古镇在售的客栈建筑面积约-㎡区间。

客栈范例（一）：建筑面积.62㎡

3-30客栈一层平面图

3-30客栈二层平面图

桃花源古镇景观水系旁客栈建筑面积.62㎡，该客栈地段好，位于市井二区，且临水系，与主大街隔岸相望。环境好，临水系，安静舒适；户型方正，整体楼栋户型与一进院类似，与古代传统客栈相类似，对游客有比同类客栈更高的吸引力！可做11-13间客房，利用率高。

客栈范例（二）：建筑面积㎡

3-98客栈一层平面图

3-98客栈二层平面图

3-98客栈东接主大街酒吧街客流，西接故渊湖、停车场客流，南北接水岸茶餐街及庙会小吃街，人流集中；约23㎡庭院全赠送，可做露天咖啡吧或茶座，功能房临街而设，可变接待室及铺面，兼卖烟酒，同时拥有5间卧室；回报率高，面积小，总价低，但功能分区完备，满房率高。

湖南桃花源古镇游客爆棚

现在正是投资客栈好时机，现房上市，定价合理，升值空间大。如等到景区开园迎客，客栈售价必定大涨，将会压缩投资者的利润。

作为湖湘最具发展前景的桃花源景区，桃花源古镇客栈售价较优惠，资金投入只相当于丽江、大理、凤凰、张家界等景区精品客栈经营权转让费。投资客栈，如同买原始股，升值无限。

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